养老地产详解万科、恒大、绿城、保利的玩法

养老地产详解万科、恒大、绿城、保利的玩法

　　 “树欲静而风不止，子欲养而亲不待。”几年前看过一部法国电影《福州养老确认》和一部韩剧《福州养老护理院》，里面的主角都是老人，或终身未嫁，或子女不在身边，有的丧偶、有的痴呆、有的身患绝症，年过古稀，他们都有一个共同的问题：如何度过晚年生活。

　　 当然这种老人养老问题并不只是其他国家的特色问题，在我国，人口老龄化也已成严峻的社会问题。有数据显示，预计2025年，我国六十岁以上人口将达到3亿。

　　 高度重视，频发政策鼓励养老产业的发展，特别“十三五”之后，养老产业经盖章批准进入快车道。而离住比较近的房企也是踊跃入局，发力养老产业，据不完全统计，目前已有万科、恒大、保利、泰禾、远洋、金地等发力养老板块。

　　 房企做养老，是做地产+，还是转变开发思维做运营服务，如何盈利等都是入局需要做的考虑。小编将结合一些先行者的尝试谈谈以上问题。

　　 有数据预计到2020 年，养老产业市场规模将达到7.7 万亿元，复合平均增长率为11.4%，预计2030 年超过20 万亿。但在我国养老地产目前仍处于起步阶段，各类房企的养老盈利模式主要有以下几种：

　　 又如中大房地产集团参与创建的朗和杭州国际医养中心，集朗和护理院和颐和长者公寓于一体。分别出租护理院的床位和公寓中的房间。

　　 ▲上图为朗和护理院床位出租模式 下图为房间出租模式 数据来源：中国指数研究院

　　 这种模式有点像自持型长租公寓和联合办公的盈利模式，运营商持有物业，可以获得租赁费用和服务费，还可享受物业增值的收益，但是周期长，会员费过高，受众有限。

　　 以往老讲养儿防老，而不是养女防老，大抵是觉得儿子在身边，女儿嫁离家，透露养老的一个特征近身养老。但现如今子女多外出工作，即便离得近也无暇顾及。而地产行业的一些创新方式让老人能近身养老的近身，不能近身也能老有所养，养有所乐。

　　 目前房企提供的养老方式主要有四种：机构、特色主题、居家、社区养老，而不是一刀切的进养机构。

　　 其实城市人也会有做农民的理想，享受“归园田居”的静谧生活。雅园内有几十亩的地，老人们每年花0元，就能有15㎡的小天地，自己耕种，享受劳动的欢愉和充实。

　　 养老地产作为一项长期而巨大的工程，需要持续的投资和特殊的管理运营，其模式与住宅开发有很大不同。在做与不做养老地产的问题上，各家房企态度各异。有老总表示，有钱的人没有老，老的人没有钱，为什么要做。远洋地产总裁李明则认为，未来可以替代房地产开发的业务，养老可能是一个。具体能不能干，怎么干，要多方考虑。

　　 目前大多数养老项目的土地属于居住、商业、医疗用地，土地成本高昂；此外还要购买医疗、康复护理、娱乐等配套设施，前期资金投福州养老院名单有雄厚的资金作为保障，千亿以上规模的房企可以大手笔布局，比如万科、恒大、保利等，产品线做得全，服务对象覆盖面大。很早尝试布局养老产业的万科，如今形成了随园、怡园、嘉园三条产品线，覆盖健康、半健康、失能老人，兼顾居家、社区、机构三类产品服务。

　　 而有的房企（福州市养老保险），也可通过收并购、合作的方式进行养老地产的布局。以新城为例，福建居家养老通过增资控股持有金东方颐养园%股权，正式进军养老地产行业。通过收购，不仅减轻新城控股前期的成本投入，也实现了资源互补。

　　 有的养老项目土地性质较为单一，属于居住、商业、医疗卫生中的一类，但是有的大体量养老社区用地性质就比较复杂，三者可能都涵盖。以乌镇雅园来看，其用地性质包括居住、医疗卫生、科教文卫、商业等用地。

　　 因此绿城拿地时采用用地性质分割以及分期拿地策略。首先用地性质分割，此外，在建设国际健康生态产业园时对不同的地块进行了分期拿地。这样的拿地模式既使地价延期投入，减少压力，其次又解决了综合性质的拿地政策障碍问题。

　　 布局养老地产可发挥房企建住宅的优势，但是养老地产并不简单属于地产+，更多应该是提供养老服务，特别是医疗服务，护理服务，房企并不擅长，因而可以和一些国内外的医疗机构和养老机构合作。

　　 比如上文提到的恒大养生谷和哈佛布莱根医院合作建设的博鳌恒大国际医院，可供养生谷住户医治疑难杂症；保利旗下各“和熹会”项目与北大医院建立合作，北大医院将为和熹会项目提供医疗绿色通道合作单位，为“和熹长者”提供优先预约挂号、住院就诊服务、特需诊疗等服务，并为各“和熹会”项目提供医护技能培训及指导。

　　 此外还可以和相关养老机构合作开发，比如远洋与投资商CPM、美国的养老运营商之一Emeritus合作开发了k21项目椿萱茂·凯健(福建养老金k22消息)，双方各投资5福州市养老院黄页，并共同监督项目的运作。

　　 有的房企有钱做前期开发，开发完了之后想做长期不动产运营，但是苦于没有运营经验，那这一类房企可以选择和k21的运营商合作，把物业托管，或者直接租给运营商，房企依然可收获租金或服务费。

　　 比如美国Ventas采用“出租+委托经营”模式。截止2016年底，Ventas将219处养老物业以租赁模式租赁给三大运营商Brookdale、Kindred和Ardent 219处；2处以委托经营模式委托与Atria和Sunrise 。其租赁和委托经营模式在2016年为Ventas带来.6%的营业收入，达18.亿美元，占总收入的.4%。

　　 跨界养老，前期就是个现金流游戏，资金要求高。但是医养类资产证券化具备现金流稳定、回报率高等诸多优势。因而可以利用资产证券化，打通资金通道，实现轻资产化经营，缓解资金压力。

　　 借鉴美国资产证券化发展过程不难发现，美国在过去几年回报率的10家REITs中，有8家和医疗养老有关。其中养老金、社保基金、保险资金都是医疗养老地产REITs非常强大的购买方，而借助低成本的REITs也是国内诸多开发医福州养老金上调细则的诉求，比如启航资产管理计划在深交所的成功挂牌。

　　 各房企先后进入养老行业，竞争白热化，截止到2015年底，已经有福州重阳养老院，多家中居家养老的建议，因而找准细分领域，形成特色经营模式。比如远洋的椿萱茂定位于高端养老，其老年公寓已经具备了国际水准的失智照护专业能力;复星则是尝试寻找机构型养老的效率，以及社区、小微、居家型养老服务客户体验之间的平衡等。

　　 后续进入的房企不必追求片面多而全的产品线，需要根据自身实力找准一个细分点进行纵深切入，当然养老最根本的是把服务做好。

　　 在政策利好，社会有迫切需求的背景下，房企进入养老地产是必然，但应根据自己的实际情况选择合适的参与方式。且逐利无过，也要带人文关怀，如宋卫平所说，做养老项目，得有点理想主义，有点耐心，有些人文关怀。